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宅建業の免許

宅建業の免許

宅地建物取引業(以下「宅建業」という。)を営むには、宅建業法に基づき、知事または国土交通大臣の免許が必要になります。
宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地・建物に関し、下表の○印の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいいます。

区分自己物件他人の物件の代理他人の物件の媒介
売買
交換
貸借×

[check]自己所有地を不特定多数の者に分譲することは、宅地建物取引業者(以下「宅建業者」という。)が仲介するしないにかかわらず、宅建業となります。

[check]不動産業であっても、不動産賃貸・管理業(不動産賃貸業、貸家業、貸間業、不動産管理業など)は宅建業には該当しません。


免許の種類

  • 1の都道府県内にのみ事務所を設置する場合
    • 都道府県知事免許
  • 2以上の都道府県に事務所を設置する場合
    • 国土交通大臣免許


免許の有効期間

宅建業の免許の有効期間は5年間です。
有効期間満了後も引き続いて宅建業を営む場合には、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までに、免許の更新申請をする必要があります。


免許の要件

免許の欠格事由(宅地建物取引業法第5条)

免許を受けようとする者(申請者、法人役員、法定代理人、政令使用者)が次に掲げる欠格要件の一に該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事項の記載が欠けている場合には免許を受けられません。

  • 5年間免許を受けられない場合
    • 免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消され
      た場合
    • 免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして
      聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行った場合
    • 禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
    • 免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした場合など
  • その他の場合
    • 成年被後見人、被保佐人または破産者で復権を得ない者
    • 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
    • 事務所に従業者5人に1人の割合で専任の取引主任者を設置していない場合

[check]免許の申請をする場合は、自分以外にも他の役員等がこの「欠格事由」に該当しているか否かの確認を十分することが必要です。

[check]免許を受けた後も、この「欠格要件」に該当することとなった場合には、その免許は取り消されることになりますので注意してください。


商号について

宅建業の免許を申請しようとする申請者の商号又は名称には制限があります。
商号・名称についての制限の例

  • 法令で禁止されているもの
  • 指定流通機構と紛らわしいもの。
    • 例「○○○不動産部、○○○流通センター、○○○流通機構、○○○住宅センター、○○○不動産センター、○○○情報センター、○○○不動産情報センター」等
  • 地方公共団体や公的機関の名称と紛らわしいもの
    • 例「○○府住宅会社」「×××公社」「△△△不動産供給事業団」等


定款事業目的について

法人の事業目的に「宅地建物取引業」等の宅建業を営業する旨の記載されておく必要があります。


事務所

●事務所の範囲 について
本店または支店として商業登記され、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所です。

[check]本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となります。この場合、本店には営業保証金の供託および専任の取引主任者の設置が必要となります。本店であるからには、具体の宅建業を行わなくても、支店で行う宅建業について、なんらかの中枢管理的な統括機能を果たしているからです。

[check]支店については、会社法の規定により商業登記しなければならないこととなっていますので、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行ってください。商業登記を行わない場合は、その他の名称(○○営業所、○○店等)を用いて申請することとなります。

●事務所要件の適格性について
物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。

  • テント張りやホテルの一室などは認められません。
  • 1つの部屋を他の者と共同で使用する場合も原則として認められません。
    • ただし、一定の高さ(170cm以上)のある固定式のパーテーションなどにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります。
  • 区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合も原則として認められません。
    • ただし、その区分所有建物の管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、住居部分と区別され独立性が保たれている必要があります。また、管理規約上、事務所の使用が認められない場合など、消費者等が出入りする事務所として安定して使用することが困難と認められる場合は、事務所として使用することはできません。


専任の取引主任者

専任の取引主任者の数

宅建業者は、事務所や宅建業法第50条第2項に規定する案内所等には一定の数の専任の取引主任者を置かなければなりません。
このことに抵触する事務所等を開設してはならず、免許後に既存の事務所等が抵触するに至ったときは、2週間以内に新たに補充をするなど必要な措置をとらなければなりません。

区 分法律に規定する専任の取引主任者の人数
事務所業務に従事する者5人に1人以上の数
案内所等(宅建業法第50条第2項関係)1人以上


業務に従事する者

宅建業の業務に従事する者については、個人業者本人や法人業者の代表者、直接営業に従事する者は必ず含まれます。
宅建業のみを営んでいる(専業)業者の場合、常勤役員の全てが含まれるほか、庶務・経理などの一般管理部門に従事する者も含まれます。
継続的な雇用関係にある者であれば、パートタイマーなど形態を問わず、宅地建物の取引に直接関係する業務に従事する者は含まれます。
他に兼業を営んでいる業者の場合、宅建業と兼業業務との業務量を斟酌して判断します。
具体的には、宅建業を主としている者は業務に従事する者に含まれます。また、庶務・経理などの一般管理部門の者も兼業の業務比率に応じて、業務に従事する者に含まれます。例:建設業と宅建業を1:2の割合で営んでいて、会社に経理が9人いた場合、宅建業に従事する者は9人×3分の2で、6人となります。


専任性認定の要件

専任の取引主任者は、「常勤性」と「専任性」の二つの要件を充たさなければなりません。
つまり、当該事務所に常勤して専ら宅建業の業務に従事すること、が必要となります。

■常勤性
取引主任者が当該事務所に常時勤務することをいいます。
常時勤務とは、宅建主任者と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所等の業務時間に当該事務所等の業務に従事することを要します。

  • 常勤性が認められないとされた事例
    • 営業時間の一定時間に限られる非常勤やパートタイム従業員
    • 勤務先から退社後や非番の日の勤務
    • 在学中の大学生
    • 社会通念上、通勤可能な距離を越えている場合
    • 別企業の従業員や公務員である場合

■専任性
取引主任者は、専ら当該事務所等の宅地建物取引業に従事することが必要です。
取引主任者が宅建業のみならず、他の業務も併せて従事する場合、当該取引主任者が専ら宅建業務に従事することができる状態かを実質的に判断することになります。


費用について

当事務所報酬・実費について

区 分当事務所の報酬登録手数料
福岡県知事への新規申請100,000円(税別)33,000円
国土交通大臣への新規申請140,000円(税別)90,000円
福岡県知事への更新申請70,000円(税別)33,000円
国土交通大臣への更新申請90,000円(税別)33,000円

※上記報酬額は、標準的なケースでの目安です。
※大臣免許の場合には、事業所の拠点数により、別途お見積りいたします。
※上記金額の他に下記の営業保証金が必要になります。
※会社登記簿、登記されてないことの証明書など、各種証明書取得費用。


営業保証金の供託について

宅地建物取引業法(以下、「宅建業法」)では、宅建業法にかかわる事故などで生じた債務を保証する為、一定の金額(営業保証金)を供託所に供託することを義務づけています。

  • 営業保証金
    • 主たる事務所(本店)→1000万円
    • 従たる事務所(支店等)→1支店につき500万円
       以上のように、多額の営業保証金が必要ですが、国土交通大臣から指定を受けた不動産保証協会に加入することにより、大幅に軽減することが可能です。すなわち、協会に「弁済業務保証金」を納付することで営業保証金の供託は免除されます。
  • 弁済業務保証金
    • 主たる事務所(本店)→60万円   
    • 従たる事務所(支店等)→1支店につき30万円

※供託金もしくは福岡県宅地建物取引業協会へ加入の場合には、保証協会への入会金等約200万円ほどの費用が必要です。


 

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